昨年、40半ばにして中古マンションをいまさら購入したということで、住宅ローン控除申請を確定申告してみました（初）。
仲介してくれた不動産業者の方から、オンラインで申請方法の解説セミナーがある旨の案内があって、仕事が休みの日にわざわざ時間を空けて受講もして
「令和04年分の所得税及び復興特別所得税の（確定）申告書」（以下、「確定申告書」）、「令和04年分（特定増改築）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」（以下、「計算明細書」）の用紙（複写）ととても丁寧に書類ごとに記入例が用意された資料もいただいて「これなら自分でできるなー」と思っていたのですが、いざ、3月15日の確定申告の期限が迫ってきたので重い腰を上げて記入し始めたら、ぽつぽつわからないことが、出てきました。で、手引きも見つつそれぞれググって調べて記入していったのですが、案外簡潔に書いていないことが多くあったのでここで整理して記録に残しておきたいと思います。
＜前提＞
（a）中古マンションを購入（土地の権利は敷地権）
（b）買取再販住宅（個人からではなくて不動産屋さんが個人から購入したマンションをリノベーションしたものを購入）
となります。
以下、私が個人的にひっかかったところを書いていきます。
＜1＞購入した不動産の物件価格を書くところでつまづく
物件価格を書くのは、「不動産契約書」を見ればもちろん書いてあるのですが、計算明細書を記入する中で消費税額を記入するところがあり、私は不動産屋（業者）から購入しているので、10％だと思っていたのですが、不動産契約に書いてある消費税の金額が販売価格に対して10％でも8％でも5％でもない…。不動産契約書をハンコを押す時は、総額しか気になっていなかったのですが、「あれ？もしかして消費税の計算間違っている？」ってなりました。さすがに、売主の不動産屋さんも、仲介の不動産屋さんも両方間違うってことはないだろうと思いつつ、既に契約書も締結して、ローンの返済も始まってなんだかめんどくさいことになったら嫌だなぁと思ったのですが、仲介してくれ不動産屋さんに問い合わせ。早々に返事が戻ってきてわかったのは、
・不動産売買契約書の「売買代金」の中に内訳は書いていないけど、「土地」の価格と、「建物」の価格が含まれていて「土地」は消費されないので消費税がかからないけど、「建物」には消費税がかかるので、その建物価格の消費税が「消費税額」として売買契約書に書いてあるということでした。
そんなことは契約締結時には誰も説明してくれませんでした。重要事項説明にも含まれていなかったと思います。
そして、このタイミングで初めて「土地の価格」と「建物の価格」を知りました。まさに、いまさら…。
土地の価格の方が高いんですね。。。。
次にひっかかったのが
＜2＞「家屋に関する事項」と「土地等に関する事項」についてつまづく（主に「土地」について）
マンション購入時に建物登記簿の写しはもらっていたのですが、そこには「建物」についての記述しかなく、「土地」について記載なし。。。土地の登記簿謄本の写しはもらわず。ただ、土地の所有権（敷地権）は持っていると説明を受けたのと、上記の通り、はっきり「土地の価格」があるのであれば、「土地等に関する事項」も記入しなければいけないのではと思い、書き方を調べたのですが、「中古マンションを購入した場合の「計算明細書」の記入について書かれたものが見つからず。
「不動産番号」について「土地」についても記入する欄があったので、土地の不動産番号は、もらっていた建物登記簿には記載がなく、「家屋」の不動産番号しか書いていませんでした。
最終的に、住宅ローン控除申請の確定申告では、「登記簿謄本」も提出資料として必要と書いてあったので、郵送で「登記簿謄本」を取り寄せる際に一緒に「土地」の登記簿謄本も取り寄せることにしました。
届いた登記簿謄本を見ると、「建物」と「土地」はやっぱり違う「不動産番号」が書かれていたので、「やっぱり違うんじゃん。取り寄せて確認してよかった」と思い計算明細書に記入しました。この時、既に、「家屋に関する事項」の「取得対価の額」のところに、「建物」と「土地」の価格が合計された売買契約書に書いていた金額をボールペンで書いてしまっていたので、これは二重線で取り消し線を引いて訂正印押して書き直しかなと思ったのですが、あまりスペース的な余裕もないので、ちゃんと記載内容を読み取れないで不受理とかなったら嫌だなと思って、新たな計算明細書を入手した方がいいと思って検索したところ、ネットでダウンロードできることを知りました。
「そりゃ、そういう時代ですもんねー」と思って安心したのですが、さらにググっていくと、このダウンロードできる用紙というのは当然複写用紙ではないので、記入したら税務署に提出して押印してもらった、その控えをもらって帰ってこないといけないと書いてあって、「え…、となると郵送で提出できないじゃん。税務署に直接出向く必要あるじゃん」となり、その段階で、3月15日まであと3日とかで、平日は仕事もあり、税務署に行ける余裕はありませんでした。
「わぁ、どうしよう〜」頭を抱えたのですが、確定申告はe-Taxできるということが確定申告の手引きに書いてあったので、いちかばちかe-taxにかけてみることにしました。
具体的な手続きとしては、e-taxで基本的な設定は済ませていて使えるのが大前提として、国税庁のサイトの「確定申告書作成コーナー」から始まります。
結果だけ言うと、最初から、e-Taxでやればよかったです。「確定申告書」に記入もしていたのですが、結局、ふるさと納税していたのもあったりして、不動産屋さんのオンラインセミナーの説明だけでは足りない部分があり（確定申告書記入の際に「寄附金控除」が抜けていました。「ふるさと納税」＝「寄付金控除」）、e-Taxで「ふるさと納税」と「住宅ローン」の申請を、それぞれ順番にやっていったところ、金額も自動で計算されて、その結果は私が自分で計算した結果とは違っていました。
e-Taxは申請して終わりではなくて、「住宅借入金等特別控除の添付書類」というものを最後に税務署に送らないといけないのですが
- 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書（原本）
- 住宅の売買契約書の写し
- 建築士等の増改築等工事証明書
- 借入金等が他の者から承継した債務である場合（中古住宅を個人間で売買し、その売主から債務を承継した場合など）は、その承継に関する契約書の写し
というのを送る必要があります。
私の場合は、「借入金の年末残高証明書」と「売買契約書の写し」を送る必要があるのですが、e-taxから添付書類をPDFで送れるということで、まだその作業が残っていますが、その2点をe-Taxから送信できたら確定申告は終わりそうです。
- 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書（原本）は、xmlという形式だと電子申請できるそうですが、住信SBIネット銀行は対応しておらず紙のみのようです。（ネットバンクなんだから対応していて欲しい気もちもありますが）
「ふるさと納税」の確定申告はマイナポータルから行う方法もあるのですが、シンプルにe-Taxの方が確定申告が楽なのと、今回のように「住宅ローン特別控除」の申請も一緒に行っていくうえでは、e-Taxでやるのがいいなと思いました。（というかそれ以外のやり方は結局わかりませんでした。）
そして、散々、悩んだ「中古マンションを購入した場合に「建物」（家屋）と「土地」について、どう記入していったらいいのか、不動産番号は「土地」の方も記入しないといけないのか？」問題は、e-Taxで申請したところ、その設問がそもそも出てこなかったので「建物」の不動産番号だけ記入して終わり、売買価格（取得対価の額）も、合計額の記入と、消費税額のの記入しかなかったので、確認できないままに、申請作業が終了してしまいました。
結論としては気にしなくていいと言うことのようです。
ただ、ちょっとだけ思ったのは、マンション購入を検討する際に、一応、建物価格と土地価格の内訳は質問した方がよかったなと思いました。将来の資産価値を予想する参考になるのと、購入に際して価格交渉する際の武器の一つになったかもと思いました。不動産のような大きな価格の取引になると販売価格の10％という消費税が結構大きいのと、「高いなぁ」と思いつつも妥協する時の思考経路として「この不動産屋さんも、この金額全てを利益にできるわけではなくて消費税は納税するわけだから、そうなると、中古マンションを●●円で購入して、●●円かけてリフォームして、販売までに1年くらいかかったとなると、その間の会社として確保しないといけない利益も考えると、この金額で売りたいというのもやむをえないか」的な感じだったのですが、私が思っていた消費税の金額より半分以上低かったので、だったら、その分、値下げ交渉してもよかったなと思いました。今更ですが。。。
とはいえ、購入を決める時は、あなたが決めないと他にも問い合わせあるからそっちに売っちゃますよと言って焦らさせられるし、売買契約書を締結する時は初めての体験でドキドキしながら真剣に（あっぷあっぷしながら）説明を聞いて、やみくもにハンコを押していくだけなので、そこまで気が回るはずもなく。まぁ、契約書にハンコを押す段階で土地に消費税がかからないことに気がついて「意義あり！」と言って、そこから価格交渉をして、値下げに応じなかったら購入やめます…というのも物理的には不可能な気もしますが。
ちなみに、個人同士の売買の場合は、消費税が建物についても課税されないのは知っていました。不動産屋さんは業者なので消費税納付義務があるから土地も含めて取引には全て課税されれると思い込んでいたのが敗因です。知らないというのは弱点です。
